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マンション管理組合や不動産賃貸者はインボイス制度に登録すべきか？
インボイス制度とは？
インボイス制度の正式名称は「適格請求書等保存方式」で、消費税の仕入税額控除の新しい方式になります。今まで免税事業者であった場合や課税事業者で消費税簡易課税制度を選択していた場合には注意が必要です。
消費税が１０％になり、食料品などに対して8%の軽減税率が適用され事業者が受け取った消費税を正確に把握することが必要になりました。
よく話になるのが、個人事業主の免税事業者ですね。
A ⇔ B のAB間でみる関係
| ←業務の提供← | ||
| 課税事業者A | ⇔ ⇔ ⇔ | 免税事業者B |
| →消費税 X→ |
こんな形で、免税事業者（個人事業主）Bがインボイス制度の登録をしないと課税事業者Aは仕入れ税額控除ができないので、Bとの業務委託をやめるかBの免税額を負担するかの選択を迫られるという話。
しかし実際には免税事業者Bも取引や仕入れはしているので、正しい関係は
A ⇔ B ⇔ C のABC間でみる関係
| ←業務の提供← | ←業務の提供← | |||
| 事業者A | ⇔ ⇔ ⇔ | 事業者B | ⇔ ⇔ ⇔ | 事業者C |
| →消費税 X→ | →消費税 Y→ |
ですね。ABCそれぞれに課税事業者、免税事業者のパターンがあるので８パターン
| 事業者A | 事業者B | 事業者C |
| 課税事業者 | 課税事業者 | 課税事業者 |
| 課税事業者 | 課税事業者 | 免税事業者 |
| 課税事業者 | 免税事業者 | 課税事業者 |
| 免税事業者 | 課税事業者 | 課税事業者 |
| 課税事業者 | 免税事業者 | 免税事業者 |
| 免税事業者 | 課税事業者 | 免税事業者 |
| 免税事業者 | 免税事業者 | 課税事業者 |
| 免税事業者 | 免税事業者 | 免税事業者 |
事業者A：駐車場等の賃借人等
事業者B：マンション管理組合や不動産オーナー（賃貸人）
事業者C：管理会社や建築会社等
と見て考えてもらえると分かりやすいと思います。
それぞれの関係でみるインボイス制度の登録の是非
駐車場賃借人等 ⇔ マンション管理組合 のAB間でみる関係
まず A ⇔ B の関係で見てみましょう。
これに関しては駐車場賃借人が一般消費者か法人かで分かれます。マンション管理組合がインボイス制度に登録しなくても良いと思われるのは
１ Aが一般消費者
２ Aが法人でも免税事業者または簡易課税制度選択事業者
３ 課税事業者だけど、消費税の負担を了承している
この３パターンです。
相手方が一般消費者や免税事業者、簡易課税制度選択事業者であればインボイス制度に登録しなくても相手が消費税額Xの負担をするわけではありません。また、課税事業者であっても了承していれば問題ありません。例えば、近隣の相場から明らかに安い金額で料金を設定してあって消費税額を負担しても損にはならない場合などです。
マンション管理組合 ⇔ 管理会社等 のBC間でみる関係
これはマンション管理組合が課税事業者であって、仕入れ税額控除を行いたいときには重要です。
マンション管理組合が管理会社に支払う管理委託費には消費税が含まれています。なので、マンション管理組合が駐車場貸付事業を行っていれば消費税額の仕入税額控除を受けることができます。（マンション管理組合が駐車場貸付事業であるためには、更地ではない駐車場にマンション居住者以外の人または法人に貸し付けを行っている必要があります。）
この場合は管理会社がインボイス制度の登録を行っていない場合は仕入税額控除ができなくなり、消費税額Yをマンション管理組合が負担することになります。
結論：マンション管理組合、不動産オーナーはインボイス制度に登録すべきか？
最後に最も重要な 駐車場賃借人等 ⇔ マンション管理組合 ⇔ 管理会社等 のABC間でみる関係 ですが、結論はケースバイケースです。
理由は消費税還付になります。３者間の消費税額ですが、インボイス制度の登録を判断するにあたって「消費税 X ≧ 消費税 Y 」だけを想定していませんか？
駐車場賃借人から受け取った消費税と管理会社に支払った消費税だとどちらが多いですが？この時点で支払った消費税の方が大きいのであればすでに消費税還付の申請を考えますよね？
さらにマンション管理組合や不動産オーナー（不動産賃貸人）の場合だと大規模修繕や増築、建て替えなど支払う消費税が大きくなる年があると思います。
なので、年によって免税事業者になるか、課税事業者になるかが分かれます。また、課税事業者となった場合、原則として2年間は免税事業者に戻ることができません。つまり１年だけ課税事業者になるということができません。
さらに消費税の還付を受けるには課税事業者であること、原則課税を適用している（簡易課税方式では還付を受けられない）ことがあげられます。
不動産オーナーであれば居住用の賃貸借では消費税が発生しないので課税事業者になれず、課税事業者となる事業がなければいけません。また、不動産の仕入れ相手が一般消費者だった場合は
マンション管理組合においては何が課税されていて、なにが非課税になるのかなどを把握しなくてはいけません。
このようにインボイス制度の登録をするか否かは非常に複雑でここでこちらが得ですとは言えないのです。そのマンション管理組合ごと、不動産オーナーごとの置かれた状況によって変わります。
ここまでお読みいただいて分かりやすかったでしょうか？ケースバイケースなので私のマンションはどうなの？と聞きたくなりますよね。
インボイス制度の登録は９月末まで延長されているとは言え、そこから登録申請すると年末が忙しくなります。
インボイス制度の導入はマンション管理会社の見直しのタイミングでもあります。管理会社やフロントは分かりやすく説明してくれますか。
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