土地家屋調査士
土地家屋調査士の業務
・不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量をすること。
・不動産の表示に関する登記の申請手続について代理すること。
・不動産の表示に関する登記に関する審査請求の手続について代理すること。
・筆界特定の手続について代理すること。
・土地の筆界が明らかでないことを原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続について代理すること
これらの相談に応じることを業務とします。
土地家屋調査士の役割は、不動産の状況を正確に登記記録に反映することによって不動産取引の安全の確保、国民の財産を明確にするといった極めて公共性の高いものになります。
土地家屋調査士試験
・受験資格：年齢、学歴等に関係なく、だれでも受験できる
・受験日：
筆記 例年１０月第３週の日曜日
口述 １月中旬（筆記試験合格者のみ）
・申し込み期間：7月下旬～8月中旬（参考 令和５年は7/24（月）～8/4（金））
・試験時間：
筆記午前の部 9:00～11:30（２時間３０分）
筆記午後の部 13:00～15:30（２時間３０分）
口述 ひとり１５分程度の面接方式
・出題形式：
筆記午前の部 多肢択一形式10問と記述式1問
筆記午後の部 多肢択一形式20問と記述式2問
・合格基準点：
年によって変動します。午前、午後ともに合格点のほかに多肢択一式と記述式でそれぞれ基準点があります。
参考 令和５年度試験
筆記午前の部 総合７０／１００点 （多肢択一式３０／６０点 記述式２８／４０点）
筆記午後の部 総合７２／１００点 （多肢択一式３５／５０点 記述式２９／５０点）
※１ 測量士、測量士補、１級建築士、２級建築士は午前の部を免除することができます。
※２ 午前の部のみの合格は認定者とされ翌年以降の午前の部を免除できます。
・合格率：８～１０％
※ 合格率は合格者／申込者です。合格者／受験者で計算することもできますが、試験を受けずに断念する人もいますし、何より無料の試験ではないので申し込み段階で申込者は合格を目指して申し込んでいるので、分母は申込者で計算してあります。難易度の高い試験は申込者と受験者の差も大きくなるので受験者を分母にすると振れ幅が大きくなります。
| 平成30年 | 令和元年 | 令和２年 | 令和３年 | 令和４年 | 令和５年 | |
| 申込者 | 5,411 | 5,270 | 4,646 | 4,733 | 5,400 | 5,417 |
| 受験者 | 4,380 | 4,198 | 3,785 | 3,859 | 4,404 | 4,429 |
| 合格者 | 418 | 406 | 392 | 404 | 424 | 428 |
| 合／申 | 7.7% | 7.7% | 8.4% | 8.5% | 7.9% | 7.9% |
・試験内容
筆記午前の部 平面測量10問＋作図1問
筆記午後の部 ［択一］不動産登記法・民法他から２０問＋［記述］土地・建物から各1問
合格体験記
独学とは？
今までの資格試験はすべて独学で受けて合格してきました。なので、土地家屋調査士も独学で行けると軽く考えていました。特に試しに受けた令和２年度の試験で手応えがあったのでさらに安易に考えて数年余分に費やすと言う失態をおかしました。
それでも、土地家屋調査士も独学です。どこまでが独学と呼べるかは分かりませんが、独学と言っても何らかのテキストや問題集は使いますし、ネットで検索して情報も集めます。土地家屋調査士は市販のテキストや問題集が少ないので専門学校に頼るしかないです。合格するのは良問に触れる、正しい解釈を身に付けることは重要です。
土地家屋調査士は東京法経学院のテキスト問題集と答練を使いました。答練だけは自宅受験で解説を聞いていないと言っても独学と言いづらいかな？とは思いますが、独学かどうかにこだわりはないし、東京法経学院の答練は良問なので実践に近い形の問題が欲しかったので使って良かったと思います。
ただ、良し悪しがあるので最後のアドバイスのところで説明しておきます。
令和2年度、令和3年度の試験勉強および結果
令和２年度
学習方法
この年は、土地家屋調査士を受けるにあたって午前免除を測量士補ではなくて測量士で午前免除をするつもりで日程を組んでいました。
５月測量士、９月建設業経理士１級、１０月土地家屋調査士、１１月マンション管理士、１２月管理業務主任者と５つの資格試験を受ける日程です。
土地家屋調査士の午前免除は一般的に一番合格しやすい測量士補が鉄則ですが、今後のことを考えると測量士の方が良いのかな？と思い測量士に設定。
５月まで測量士の勉強をしていたところ、例のコロナ？問題で延期。しかも４月になって延期が決まり午前免除が使えなくなりました。受験票まだかな？って気にしていたころにHPで延期を知って驚きです。しかも１０月以降と言うアバウトな延期。つまり他の資格試験と重なる可能性もありました。
５月までに測量士の学習は一回り終わりました。そもそも５月に受験する予定だったので。そこから建設業経理士１級のテキストを３冊（財務諸表、財務分析、原価計算）を読み、土地家屋調査士のテキストを読み７月いっぱいまで余った時間でマンション管理と管理業務主任者のテキストを読む作戦です。
テキスト 早研の土地家屋調査士受験１００講
＜１＞不動産表記登記法と調査士法＜２＞民法とその判例＜３＞書式編の３冊がありますが、＜１＞不動産表記登記法と調査士法だけ。民法は他の資格試験のテキストを使います。
日程としては、８月下旬でテキストを読み終え、その後建設業経理士の問題演習を始め、建設業経理士の試験後に土地家屋調査士の問題演習を始めました。つまり演習はひと月あるかないかくらいです。
試験までひと月をきったところで問題演習スタート。
過去問 日建学院 択一式過去問 ８年分
午後の択一式を一回りしてから午前の部に手を付けます。ここで初めて午前の部の勉強です。
過去問 東京法経学院 午前の部 年度別 過去問解説集
これを使って過去問を解きまくります。使ってみた感想はアドバイスをお読みください。
午前の部の過去問を少し解きましたが、最初の１年分は問題見て何も分からず、ただ、解説を読みながらひたすら理解に努める。ここで初めて電卓を使いこなせないと受からないという事実を突きつけられます。なんと通常の四則演算だけの電卓でも受かると思っていました。
次の日は朝から電卓の説明書を読み込みます。とりあえず電卓を使って見て、自分がしたい計算ができるかを確認。次の回は問題を読みながら電卓の使い方を確認しながらゆっくり解いてそれなりに手応えあり。３回目は時間を気にせずとりあえず通しで１年分を解いてみた結果、合格点。しかもちょっと余裕があるくらいです。
とりあえず繰り返し解くより試験前に断続的に解いて、直前は知識の整理が必要だと思うので、いったん午後の部の記述問題を練習します。午前の部は２日間で解けれるようになりました。
因みに私は複素数の回転も極座標も分かっているから計算は余裕です。複素数ができなければ行列でも、関数でも行けますよ！
午後の部記述にうつります。
過去問 日建学院 記述式過去問 ８年分
とりあえず、平成２４年度の問題を解きました。一通り読んで、寝かせました。よく分からないから内容が頭に入ってきません。頭が働く頃にもう一度読んで分かりました。
これ、計算は楽だけど知識がいります。午後記述の勉強より択一式をしっかりやり込まないと厳しい。いや、両方をトータルで理解しないと厳しい。
最初は計算が難しいものと思って、資料に与えられている数値まで計算したうえで何度も計算ミスして丸１日かかってしまった。とにかく９月中に目途が付けられるように頑張ります。
結果として過去問を一回りして受験に挑むことに。
土地家屋調査士試験
余談ですが、今回試験を受けた人で、試験終了後に「名前書いていいですか？」って聞いた人がいて、試験官に「ダメです。」ってあっさり断られていました。試験問題の表紙にも、試験後の氏名の記入ができないおよび採点対象外になることが明記されていて、さらに試験前の説明でその文章を読んで注意しているので「良いよ。」とは言えないのでしょうね。だから、その人は採点されることもなく不合格です。
・午前の部多肢択一式
午前の部の勉強自体３日ほどしかしていないので、確実に大丈夫とは言えない状況で受けました。
２０２０年度の問題ですが、レベル的には過去問通りです。難しくないです。午前の部対策として測量士補の内容を勉強する人も多いと思いますが、測量士補の内容よりはるかに狭い範囲での出題です。なので、効率よく午前の部を突破したいだけなら過去問を解くのが一番お勧めです。年によって知識を問う問題と計算する問題の配分が違うので、得意不得意が別れるところですが、２０２０年度は計算が多かったので簡単でした。特に（数は変えてあるのかもしれませんが）過去問と同じ問題も出て、「これ見たよ」って思いました。
直前に測量士補の過去問で知識を問うものを見ておきましたが、そんな必要もなく１０問中１０問正解です。午前の部は時間もかなり余裕があるので、ゆっくり確認しながら解いても大丈夫です。
・午前の部作図
やらかしました。
まず計算ですが、全部求まりました。ただ、一か所過去問の解説では整数値のみ答えていたのに、小数第３位以下を四捨五入って部分を勘違いしました。これ過去問の解答が間違っていたのか、問題の条件が違っていたのか。
計算はできているので作図はできるはずなんですが、経験不足がでました。
専門学校でも、動画の紹介でも、作図は座標で書いている人ばかりだけど、自分には難しかったです。試験本番はボールペンで書いてミスれないってプレッシャーが大きいですね。
なんと座標のメモリをひとつずれて書いていて、下書きで距離が合わない。最初は作図が下手で合わないと思って、丁寧に書き直しても合わない。けっこうな距離ずれています。
何度も見直したけど、気づかず。それこそ３０分も費やしたのではないかな？で、終了１５分前になってやっとメモリの振り間違いに気づいて書き直し、それでも、きっちりとは合わないんですよ。辺長やら方角記号を書き込んで終了。
本試で図を正確に書くって慣れていないとかなり厳しいですね。この採点ってどこまで精密さを求められるか分かりませんが、難しさは痛感しました。
正直、私は座標で書くより、全円分度器と三角スケールで書く方が速くて正確かもしれません。
実際、座標の北さえちゃんと取れれば、後は方向角と距離で書けちゃうし、辺長を書くとき計算する必要があるから２度手間にならないし。人の真似ではなく、自分のやり方でできるようにしないといけないですね。他の人の話は参考に留めておかないとね。
・午後の部多肢択一式
結果から言うと、５０分ほどかかり、１３問／２０問でした。
見直すと間違えた７問中６問は２択まで絞って反対を答えていたので、もっと過去問をやり込めば８割は目指せると思いました。
足切りにかかるかかからないか程度の正解なので、何も偉そうなことを言えません。時間もかかりすぎです。
・午後の部記述
土地
正直、土地は点取れる方だと思っていて、ここでしっかり点を取りたいから時間をかけすぎました。
座標を求めるのは厳しくないです。複素数の回転を使って解きましたが、それほど難しい数でないので確実に求めました。
土地は分筆、合筆に地目変更や地積変更が絡むくらいだから、やれなくはないんだろうけど、実際申請書を書く練習を繰り返しておかないと間違えるし時間がかかる。
ここでも地積測量図の作図でやってしまった。
午前の部の反省があるから地積測量図を書くときに、しっかり三角定規で垂直を意識したのに、やっぱりメモリのずれが出てしまって経験不足が露呈してしまった。こういったところでタイムロスすると痛い。
後は減点目的なのか、申請人の住所変更とかを見落とすのを気を付ければ大丈夫になるかな。
建物
時間がなかった。結論はそこです。
余裕がないと焦るし見落とす。
解体した建物を建物図面から読み取るのは失敗したなぁ。１個の建物って本当に１個ではなく、登記上１つの建物って意味だったのか。現存していないからそう捉えるのか、文章には書かれていないから推測するのか。
過去問では柱の中心線で距離がかかれていたのに、今回は外壁からの距離になっていましたね。結局、見落としをしないのが大事なのかな。後はエレベーターホールね。普通建物（区分建物ではないって意味）で３階建てにエレベーターって、現実離れって思ったけど、こういった部分を見落とさずに各階平面図をかけて床面積を計算できないと受からないんですね。
・反省
２か月足らずの勉強で、もっと言うと計１５０時間の勉強で受かるにはちょっときつすぎたのかもしれません。
午前の部は受かっているとして、午後の部は多肢択一式、記述式どちらも足切りギリギリくらいです。両方足切りを超えても合格点は非常に厳しいです。
受けてみないと分からないこともありますが、時間が非常にタイト。今まで受けた試験で、分からなくて解けないことはあったけど、時間で解けないのは初めてです。
多肢択一式は見て瞬時に判断。記述式も計算は見直ししないくらい自信をもって計算できないと時間が足りません。下手したら下書きなしでボールペン一発で書けないといけないくらいです。実際、図面以外はいきなり解答欄に書いていると思います。
時間配分的に多肢択一式４０分（１問２分ペース）、土地・建物各５０分ペース。これくらいのスピードがないと受からない。
※ この年は土地家屋調査士は午前のみ合格。その他の資格は、建設業経理士1級は財務分析、原価計算の科目合格、測量士は合格でした。
令和３年度
学習方法
過去問 日建学院 記述式過去問 ８年分
問題集を新しく買いなおして勉強しました。たぶん昨年が思ったより手応えがあって舐めてたとしか言いようがありません。
過去問は何度も解きました。それで行けると勘違いしました。
きっとひと月勉強すれば受かれるでしょ？そんな気持ちが出てしまいました。
３月に建設業経理士１級の財務諸表を受けなおして合格し、土地家屋調査士まで日があるので５月のFP２級（ファイナンシャルプランナー２級）を急遽申し込んで合格。そんなこともあって、勝手に受かるものだと思い込んでいました。
昨年は択一式も記述も一回りしかできなかったので、今回は昨年の過去問を択一式も記述式もまずは一回り。そこからさらに今年度版を購入し、択一式も記述式も二回り。もちろん過去問を解くだけではダメだから、解説を読んで選択肢を選べるだけでなく論点は何かとか、ここを聞かれたら答えられるかとか想定しながら学習していました。
記述式は作図でミスらないように同じ問題とは言え、計算ミスしない、作図がずれない、時間内に書ききれる練習を繰り返しました。
択一式は過去問なので、ほぼ瞬殺で答えられるように記述式も土地と建物ともに目標時間からマイナス５～１０分くらいで書ききれるようになっていました。だから、読む時間もあるはずだし、後は問題をしっかり読み解けて焦らなければ大丈夫だろうと信じていました。
ただ、難関資格だとは思っているので、前日から緊張でものすごい重圧感でした。生活がかかっているので、かなり苦しかったです。ピリピリしてたし子どもには悪かったなぁって思っています。
作図は過去問とは言え３周したので、かなり安定してきました。
土地家屋調査士試験
昨年は択一式が１２／２０の足切り。１３問で足切りでしたが、マークミスがあったのか自分の手元の解答だと１３問だったから足切りは抜けれるレベルだと思っていました。記述は散々で、時間がなくて最後までたどり着けずに作図もめちゃくちゃでした。
この年の試験当日は２時間前には試験会場について、見直しや周りの人の会話を聞いていました。とりあえず試験対策なしで受けに来た人もいれば、周到に予備校で勉強したであろう人、すでに設計か測量もしくは土地家屋調査の補助で働いている人やらいろいろでした。
難しい内容の話をしているのを聞くと、”そこまで難しいこと聞かれるの？”って思いましたが、予備校での指導内容みたいなので、ハードルが高いなぁって感じです。
・午後の部
試験はほぼ欠席なしで始まりました。流石にこの試験は軽い気持ちで受ける人いませんね。
択一式は何とか４５分で乗り切りました。お隣さんが５分ほど早かったので気になりましたが、まだ落ち着いてやれば大丈夫なペース。
土地を先に始めたのですが、やることは分かる。でも、計算量が多い。計算自体も難しくないので、スピード勝負。とにかく落ち着くが大事と思ってやっていましたが、思った以上に時間がかかる。隣の人が速くて焦り始めた頃にミスが・・・。いろいろやらかしました。関数電卓ですが、複素数を入力して記憶させるのですが、その後に実数の計算を押してしまうと虚数部分が消えてしまうの。だから入力し直し。これに焦ってやらかします。関数電卓と普通の電卓の両方を使っていたのですが、小数点ボタンの位置が違うんです。普通の電卓って００ボタンがあるけど、関数電卓はそれがないので、小数点ボタンの位置が違うんです。だから見ながら正確に押さないといけないのに、焦っているから何度も間違えて押しちゃうんです。
土地の計算量を見て、建物は楽なはずと信じて土地に時間をかけました。この辺りから手が震えだしてヤバかったです。作図も家ではあんなに落ち着いてできたのに、震えてしまって垂直の線が引けない。これが辛かった。とは言え、書ききりました。ただし、点Lの位置だけ合わず。
建物は３５分しか時間がなかったので猛ダッシュ。区分だと分かったし、持ち分も専有部分の面積比だとは分かったので兎に角急ぎました。でも、やっぱりしっかり読めていなかったのは否めません。
時間前にはすべて書ききってすぐに時間がきた状況です。２時間半なんてあっという間です。
一応、作図の下書きを消す時間はありました。
・反省
終了のお知らせです。自己採点で択一式が１０／２０です。あり得ません。足切りが１２～１４くらいなので絶対に無理です。それより、昨年よりはるかに理解しているのになぜ点が下がった？
子育てしながらの勉強はキツイ。勉強していても、「絵本読んで」って言われると断れない。断ると隣で泣くから勉強にならないし。
毎日、子どもが起きる前に土地の問題を解いて、朝ごはんを食べさせて、幼稚園に送って、帰って来て、建物の問題を解いて、迎えに行って、家事と育児の合間に勉強ってやってたけど、これじゃダメなのかもしれない。
この年は土地家屋調査士は全くダメでしたが、建設業経理士１級、FP２級、管理業務主任者と受かったので資格試験の合格はそこそこ受かりました。
令和4年度の試験勉強および結果
学習方法
独学を貫きます。お金の問題もあるので、できる限り節約して受かりたいです。でも、専門学校の答練とテキスト、問題集を使います。
・参考書
東京法経学院 不動産表示登記申請マニュアル
一通り目を通して不動産表示登記のバリエーションを覚えます。
多肢択一式
東京法経学院 新合格データベース
択一式は２月から始めて３周を目指します。設問ごとの正誤判定がしっかりできれば大丈夫だろうと過去問４０年間分。今まで過去問８年間分なんて甘かったのですよ。４０年分やれば受かるでしょう。
６月までに１周が終了。９月中に２周目を終えて、10月に３周目を終えました。
・記述式
東京法経学院 記述式合格演習テキスト 1⃣土地 2⃣建物・区分建物
6月下旬にスタートでペースは順調です。
最初は久しぶりすぎて、関数電卓の使い方に悪戦苦闘。もう苦笑いです。
７月には土地の問題を半分まで進めていて、やっと近似が分かった。と言うか、四捨五入する場所が分かった。けど、これしていなかったらどうなるの？長さで四捨五入するときと角度で四捨五入するときで絶対ずれるんですけど。やっぱり方向角で計算が正しいのですかね？
ついでに言うと、トラバースの夾角や誤差の計算って試験で出るの？なんか怖いな。
測量士補で午前免除の人は試験範囲が分かりやすいのかな？測量士で午前免除してるから。計算がどの範囲まで出るか分からない。問題は解けるけど、久しぶりに見る問題は時間がかかるから、どの程度まで出題されるか不安です。
・答練
東京法経学院 実践答練Ⅱ期
７月から始まりました。正直日程的につらかったです。Ⅰ期は週に１回ずつで通学の人は午前に受験して午後解説なのかな？私はⅡ期で通信だったから、毎週２回分ずつ送られてきて解いて返信の繰り返しで、答練の合間に普通の勉強をするのが辛かった。
答練が終わり１０月に入って、最初の週に答練の２周目を、ラストの週に択一式で間違えた問題だけやり直して、さらに答練の択一式をもう１周。
・私生活
子育てしながらの勉強で背水の陣でした。９月から家事、育児以外にプライベートを断ち勉強に集中。１０月からは試験まで仕事を休んで勉強に専念。本当にここまでやるかってくらいやり切りました。
土地家屋調査士試験
・午後の部
緊張の試験本番です。
まず択一式、民法の３問を解いて気持ちが落ち着きました。分かる。できる。そのまま択一式を解き続ける。できる満点かも。それくらいできる。逆に簡単すぎて記述が怖い。
択一式を終えて受かったと思った。そうこのときまでは。
土地の問題で手間取る。まず文章量が多い。計算は大丈夫。でも、ちょっと複雑な感じがする。時間が気になるが、きっと建物は簡単なはず。
そう思うも手が震えだす。怖い。3筆に分筆するもHの境界標の記載がない。間違えた？
慌てて２筆に分筆しなおし。（←結果これが良くなかった）
とりあえず作図まで終えて、建物へ。時間は残り４５分。まだ充分いける。
建物は異常に優しい。鉄骨造の床面積だけが悩みどころ。
とりあえず計算して図を書く。焦りからペンで書き間違える。間違えるたびに焦るし手が震える。怖い。
建物を解き切って、残り１５分。
今思えばここで冷静になれば良かった。直せるところやミスは防げたはず。
土地に気を取られすぎた。取るべきところで点を取るのが土地家屋調査士試験だった。
土地だけ何度も考え直し、撃沈。
試験終了の合図。たぶんあと１０分あったら冷静に直せたと思う。もっと気づけたと思う。
これは多くの受験生が同じことを感じていると思う。仲間だね。
・反省
多肢択一式は１９／２０。焦って１問ミスってました。帰ってから見直したらなんで間違えた？と思うくらいのミス。
土地は３筆に分筆と２筆に分筆を迷って間違えました。これ間違えていなければ受かっていました。本当にここだけで落ちた。境界杭を打てなくても分筆するに決まってますね。ただ試験でどう書けば良いか分からなかった。単に境界杭の種類が書けないだけなのか。
建物は概ね正解。どこで減点されているかは分からないけれど、間違ってはいない。
そうか、ここまで頑張っても実務経験がないと厳しい。
３回も受けて落ちるのは悔しい。特にこの年は真剣に勉強したから。悔しい。
３年連続で言えることは手が震える。時間が厳しくなると手が震えだす。これは他の受験生も同じなのでは？
この年は他の資格試験でマンション管理士を合格しています。土地家屋調査士も受かりたかった。
令和5年度の試験勉強および結果
学習、試験および結果
・学習
ほぼしていないです。だって昨年あれほど勉強したから、同じレベルではできないよ。択一式をやろうと思っても量が多くて諦めました。
昨年の答練を１周したのみ。それだけ。
試験に向かう途中で昨年の記述問題を書店で見て、自分の間違いを確認しました。やっぱりねって。
・土地家屋調査士試験
択一式を解いている最中は意外と分かるものだなって思いながら解いていました。４０分ほどで解き切れました。
土地を解き始め、これはいけるかも？と感じました。申請書の前の問題が誘導になっているので”解きやすいな”って。これ優しい。でも、誘導に乗れない人はきついだろうな。
建物は順調に解きましたが、時間が足りない。やっぱり土地家屋調査士試験は時間がタイトですね。
あと１０分。せめて５分あれば完答できたかも？と言うところでタイムアップ。
受けた直後の感想としては”受かった”です。帰宅して択一式の自己採点が８割だったのでかなり合格に近い気がしていました。
筆記試験の合格発表と２次試験（口述試験）
・合格発表
知人から「どうでした？」とメールが来て合格発表日を知りました。もうすぐだとは思っていましたが１日間違えていた。通知待ちしたかったけど気になったので番号を確認。番号があってホッと一安心。
通知が届くのを待ちましたが、合格発表３日後に成績通知書が先に届き、
多肢択一式４０／５０ 記述土地１８．５／２５ 記述建物１５／２５ でした。
思った以上にシビアな採点だなと言う感想です。
そこから合格通知が一向に届かず、合格発表８日後に合格通知書が届きました。ちなみに７日過ぎても届かないときは電話で確認できるので、電話しました。
合格通知の裏面が２次の受験票になっているので合格通知が届かなかった人は電話で確認すると、受験案内をしてもらえます。だから、合格通知が届かなくても焦らないでね。
・２次試験準備
合格を確認してから２次試験に向けて勉強です。２週間弱しかない。
日建学院 令和５年度本試験問題と解説＆口述試験対策集
いろいろ調べましたが、市販の問題集で口述試験の対策があるのがこれ１つだそうです。これ以外は各専門学校で買うしかないみたいですね。
ちなみに合格発表日の２１時調べましたが、中部地区の書店はすべて完売で在庫は一切ありませんでした。合格予定で買っておくか、合格発表前に確認して、発表直後に買うか、試験の手応えで事前購入しかないのでしょうね。
私は持っている昨年の答練をもう一度見直し、さらにネットで重要な問題だけ確認です。
・口述試験
ほぼ誰も落ちないと噂の口述試験ですが、一番難しかったのは集合時間に行くことです。
集合時間の1時間ほど前に会場の建物に着き、１Fで少し時間まで待って30分前くらいに会場に向かうと「まだ受け付けてないので」と言われ、集合時間の10分前まで待ってと言われました。
そこで、もう一度１Fに戻り勉強していてふと時間を見ると、まだ余裕がある。ここでちょっと不安に
”勉強していてうっかり時間が過ぎたら受験できない”
この緊張感は半端ないです。10分間しか受け付けてくれないのは厳しい。
無事に受付が終わるとくじを引いて順番呼ばれます。私は１番でした。特に緊張はなし。
入って、着席を促され（口述試験用の）受験番号と名前を言って試験の開始。
試験内容はネットのブログや専門学校の情報通りでした
私は試験内容は公表しないことにしました。やはり各自２次試験に向けて学びなおしは必要だと思います。私もですが、筆記の合格発表まで勉強から離れていたので。
少しだけアドバイスをすると、某専門学校が出している模範解答は当てにしてはいけません。一通り読んで覚えて、その通りの質問がされ専門学校が出している模範解答通りを答えたところ、「それのことではないです」と言われました。
土地家屋調査士試験は専門学校でも正しく解答ができないレベルのものなので、試験内容や試験問題を調べることは良いですが、解答に関しては自分で不動産登記法や土地家屋調査士法を読んで調べて準備すると良いです。
もう一つ、アドバイスで「地積測量図に書かれているものを答えてください」と言う質問でいろいろ答えましたが、どうも何か足りなかったみたいで何度も「他には？」と聞きなおされました。
たぶんですが、基準点が抜けたんだと思います。測量するにあたって、何を基準にして何を書くかが大切かを答えて欲しかったのかもしれません。測量をするときに基準点から測量するのが当たり前すぎて抜けてしまいました。
うまく答えられなかったのはこの２つであとは概ねしっかり答えられたのであっさり終わりました。感覚的に”あれ？もう終わりなの？”と感じたくらいです。
・最終合格発表
最終合格発表時間に歯医者の予約を入れてしまい。すっかり忘れていたのをまたしてもメールで気づきました。
受験票を大事にしまいすぎて出てこず、探すのに時間がかかりました。合格発表は筆記試験のときに番号で発表されます。
番号が見つかり無事合格でした。
翌日、レターパックで合格証が届きました。受領証を返送するみたいです。
これでやっと合格。勉強した書籍一式をやっと整理できる。
”記述の採点について”と”受験される方へのアドバイス”
土地家屋調査士試験の難しさ
４年もかかりましたが、独学で受かれなくはないです。専門学校に通った方が早い気はしました。
ただ試験は運です。ある程度の実力があっても出題された問題が合うか合わないかは運です。
試験時間が非常に厳しいです。解き切れなくても合格できるくらいの実力か、解き切るスピードのどちらかが必要です。
・スピード
多肢択一式を３５分以内に解く力があると合格しやすいです。多肢択一式でスピードがあれば記述でも判断スピードがあがるので解き切れる可能性があります。
多肢択一式を４０分前後が合格ライン。これで記述がギリギリくらい。多肢択一式を４５分超えは相当厳しいです。
多肢択一式を４０分以内をひとつの目安に考えると良いと思います。
・運
運には２つの要素があって問題の運と会場の運です。
会場に関しては、法務局は小中学校の机タイプで使いやすかったです。自分の範囲でものが置けるし他の影響を受けないので。
名古屋国際会議場は簡易的な長机で３人座りの両端に座ります。お隣さんの影響を受けるのと机の縦幅が短く三角定規で直角線を引くのに苦労しました。横向きにならないと書けないくらい短かったです。
名古屋大学は縦幅が狭くてさらに椅子が少し飛び出ている形だったので三角定規をはみ出しておくことができず、横向きに書くしかできなかった。これで焦って時間を浪費しました。次の年も同じく名古屋大学でしたが、この年は机と椅子がつながっていなくて普通に書けました。
なので会場の運も大きいです。
そして問題との相性です。令和４年度の境界杭のことは知らなかった。本当にこれで落ちたのかと思うと悔しい。結局実務で経験しておけば簡単なことでも知らないと解けないし迷いますね。令和５年度は測量の経験が生きました。境界プレートなんて普段から見慣れているし、杭打ちしていれば知らないわけないですからね。でも、こちらは知識ではないので経験がなくても考えれば解けます。
問題の運も大きいです。
記述の採点について
採点基準が公表されているわけではないので、確かなことは分かりませんが、減点法だと思います。若しくは加点と減点の併用です。
まず、出題の意図から反している解答は０点になると思います。「登記の目的を間違えると０点になる」と言う都市伝説があるらしいですが、たぶん登記の目的ではなく、「問題の趣旨を汲み取れていないと０点」なのだと思います。
令和４年度の土地の問題で境界杭を打っていないから分筆できないと思って私は間違えましたが、申請書面と作図はたぶん０点でした。登記の目的や申請人などは間違えていないですよ。でもたぶん０点です。この年の出題の意図は３筆に分筆できるかだったのだと思います。
作図や申請書面の減点はかなり厳しい。これもですが、かなりシビアな採点になっています。普段から手で書きなれていない人は減点が多くなると思います。
もしかしたら、加点もあるけど出題の意図を間違えると大幅減点で０点なのかもしれないし、出題の意図がかけていれば固定されて得点があって、残りを加点法か減点法でシビアにしているのかもしれません。
試験の運営側（採点者）でないと知ることはないので、確実なことは分かりませんが、”問題の趣旨を理解できないと合格は厳しい”＋”申請書面と作図で満点を取るのは困難”と言うことです。
受験される方へのアドバイス
テキスト・問題集・参考書
・テキスト
早稲田法科専門学院の土地家屋調査士受験１００講〔Ⅰ〕を使いましたが、もう読みません。
これ読みづらいです。接続詞や文章構成が読みづらい。文章が現代に適応していない。助詞が適切でないから、内容の理解ではなく、文章を読むのに苦労する。もしかしたら、歴史あるテキストなのかも知れないけれど、それだけに文章が現代からずれているので分かりづらいですね。
でも、めげずに読んだので、これで受かったらこのテキストのおかげになりますね。他にテキストがないから仕方がない。独学の人たち、頑張れ！
・問題集
過去問 東京法経学院 午前の部 年度別 過去問解説集
数少ない土地家屋調査士の午前の部の問題集ですが、まったくお勧めしません。なぜかと言うと、解説間違いや計算ミスが多く値段とクオリティーのミスマッチが激しいです。法律と経済専門だから他の分野は門外漢ってことですかね？
決定的なのが、土地の面積問題で三角形の面積の公式を知っていれば解ける問題をミスっているんです。しかも、選択問題だからって順に数字を当てはめて、一番近い数字がこれですって解いて間違っています。間違え方が問題解けない受験生みたいです。順番に数字当てはめるって分かっていない人がやることだよ。と思いながらもこれしかないのでこれで勉強しました。
日建学院の択一式過去問と記述式過去問８年間分
８年間分あります。過去問を練習したいならお手頃価格になりますが、解説はあまり当てにしない方が良いです。厳しい意見になりますが、答えは出せても？（ときどき何言ってるか分からない部分あり）理解はできません。解説を書いている人が正確には理解していないと感じました。東京法経学院の解説との差が激しいです。ただし、解説が浅い分だけ取り掛かりはしやすいです。
東京法経学院 新合格データベース
これはおすすめ。過去４０年間分の肢ごとの正誤判定ができるようになるので力をつけるならこれです。もちろん捨て問も入っていますが、これをほぼ完ぺきにしておけば大丈夫。足切りだけは絶対にない。
東京法経学院 記述式合格演習テキスト 1⃣土地 2⃣建物・区分建物
これも力がつきます。特に土地は測量のトラバース計算が入っているので測量に不安がある人は是非。閉合トラバースとか出題された途端に答えれられない人は見ておくと良いですよ。
日建学院 令和５年度本試験問題と解説＆口述試験対策集
独学の人は１次が受かりそうな年は持っておいても良いのかもしれません。口述試験の情報が少ないのでこの問題集は貴重です。
・参考書
東京法経学院 不動産表示登記申請マニュアル
これは持っていて損はないと思います。シンプルで見やすい。問題集ではないけど見ておくと勉強になります。土地家屋調査士になるなら合格後もお世話になるかもしれません。
・答練
東京法経学院 実践答練Ⅱ期
どこのを使うかは別にして答練自体はやっておいた方が良いです。試験慣れが目的ではなく、良質な問題に多く触れると言う意味です。
独自の工夫はすべし
・プレッシャーをかけない
まず絶対に今年受からないとまずいという状況はプレッシャーになります。判断スピードが要求されるので時間がなくなると手が震えだします。本当に手の震えが治まらないくらいのプレッシャーです。
なので、気持ちの面でも数年計画の１年目にがっつり学習をし終えているのが理想です。
・計算の工夫
これは独自で工夫する必要があります。
例えば４点で作られる面積を計算するときってどうします？台形や平行四辺形、長方形にすぐに気づきますか？と変形地のときに
| x | y | |||
| A | Ax | Ay | (By-Dy) | Ax(By-Dy) |
| B | Bx | By | (Cy-Ay) | Bx(Cy-Ay) |
| C | Cx | Cy | (Dy-By) | Cx(Dy-By) |
| D | Dx | Dy | (Ay-Cy) | Dx(Ay-Cy) |
この座標計算で倍面積を出すと４点だと必ず因数分解できるって気づきますよね？
私はこの表を使わずに、
(Ax-Cx)(By-Dy)-(Bx-Dx)(Ay-Cy)
を使っていました。
これだと４点のとき以外は使えないから、３点や５点でも使えるものが欲しいので、
A×（Bの共役）＋B×（Cの共役）＋Ｃ×（Ｄの共役）＋Ｄ×（Ｅの共役）＋Ｅ×（Ａの共役）
で倍面積を出しています。
ただ、これだと関数電卓に打ち間違える恐れもあるので、計算したら概算でおかしなことをしていないかはチェックしています。それくらいできないとミスしたときに終わりですから。
こういった一つ一つに”工夫が必要ですよ”と言うことです。こうやって自分でどんどん進化していかないと厳しいです。
・試験中の工夫
多肢択一式から解くのはたぶん変えられませんが、土地と建物は解く順番を考えた方が良いかもしれません。
令和４年度以降は問題文に余計な情報が多く書かれています。実務に近い状態を目指しているのかもそれません。「いろいろなことを言われるけど、この時の登記はこれですよ」と言うことが分かるかと言うこと。
なので不要な情報を削って必要な情報を抜き出す力がいります。これが文章からなのか図から拾うのか。
私は令和４年度は建物から解けば違った結果になったと思っています。土地で時間を使いすぎパニックを起こしたうえで時間も足りなくなった。
土地と建物は文章量やページ枚数を見て、どちらを先に解くかを決めた方が良いのかもしれません。どちらも２５点なら手堅く点を確保できる方を優先した方が総合的な面でうまくいく気がします。
・学習の工夫
多肢択一式と記述式は交互に繰り返し学習すべしです。１年分ごとではなく、学習の初めは全範囲の多肢択一式 → 全範囲の記述式です。これを繰り返します。交互に学習すると理解が深まります。
専門学校か？独学か？
まず独学と言う言葉ですが、完全に市販のテキストや問題集で合格するのはかなり厳しいです。そもそも種類が少なすぎて問題に触れる種類が少なくなります。
土地家屋調査士の問題を作れることはすごい技術なんだと思います。
そこで、市販のもの＋専門学校のテキストおよび問題集で受かるかと言うと受かれると思います。量をこなせばできます。
これに答練を含めればかなり可能性を高くできます。答練は通わなくても通信で充分です。
では、専門学校に通った方が良いかと言うと判断に迷います。私は独自で工夫しながら調べながら勉強しました。専門学校に通うと調べなくても教えてくれます。それに最初から効率よくまとめられたテキストや学習方法があるでしょう。学ぶスピードを速めることはできます。
では、専門学校に通えば一発合格できるかと言うとそうでもありません。専門学校に通えば教えてはもらえるかもしれないけれど、理解するのは自分です。ただ、言われているから答えているだけだと簡単には受からないのが土地家屋調査士です。
専門学校も通うか迷いはしました。
最初、アガルートにしようかと決めかけていましたが、やめました。アガルートは答練がないので、勉強はできても答練は他で申し込む必要があり、費用が大きくなるからです。
東京法経学院は答練だけ申し込みました。子育て中で家を空けられないのが大きかったですが、独学でも行けるだろうと言うことと、通信にすれば価格が安かったからです。
日建学院は市販の過去問を使っていましたが、後に東京法経学院の問題集を使ったら、説明不足を感じるのでちょっと失敗だったかな？と思います。
だからと言って東京法経学院が良いかと言うと、そうでもありません。答練だけ申し込みましたが、人によってアドバイスが違うのは良いのですが、時にまったく読めないほど乱雑な文字で書かれていることがあって、十数万も払ってこれは酷すぎないか？と思いました。（私が専門学校のアドバイスに期待していないこともあり、苦情は言いませんでしたが字が汚すぎて一文字も読めない）
東京法経学院は通信でも質問書を送れるのですが、この回答もなんと言うか質問に答えていないので諦めました。
一つだけ例を言うと、「点を求める問題で既知点から距離と方向で点を求められるのですが、求めた点が直線上の点なので、直線と直線の交点でも求められるのですが、あまりに二つの答えがかけ離れているのですが直線と直線の交点で求めるのは間違いとされますか？どちらも正解ですか？」
返ってきた解答は「いろいろな求め方をするのは良い勉強になります。トランジットでは点から方向角で求めます」
私は問題文だと直線と直線の交点で求められるのに、答えが誤差範囲を超えていて、それでも間違いにはならないかときいたのですが、そこには答えてもられませんでした。
これ理由ははっきりしていて、専門学校は採点基準を知らないので、迂闊なことを言えないのです。教えするけど、試験についてはよく分からないと言うことです。
これ以外も、試験ではなく、解釈や考え方を聞いていても、本質の部分には答えてもらえず、不動産登記法の抜粋みたいな回答が多いです。そこの解釈に迷って聞いているのですが、迷っている部分には答えてもらえません。
なので、専門学校を通うのであれば、学習のペースを上げるためと言う理由が一番良いかもしれません。どこの専門学校に行っても鉄板と言うことはないです。価格と内容を比較して自分に合うかを見極める必要があります。
悪い印象を与えるといけないので、感想を言うと東京法経学院の答練は良かったです。採点うんぬんではなく、良質な問題に多く触れると言う意味でものすごく良かったです。
これから受ける人は参考にしてください。
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