小規模マンションやアパートにも管理組合は必要なのか？

マンションとアパートの違いは何？
法令上の定義について
小規模マンションやアパートでも管理組合は必要か

マンションとアパートの違いは何？

先に述べておくと法律上ではマンションとアパートの区別はありません。

マンションやアパートの呼び名は不動産売買や不動産賃貸においてイメージのしやすさから区別していると言ってよいでしょう。

まず、宅地建物取引業法や建築基準法においてマンションとアパートの明確な定義はありません。一般的に２階建て以下の集合住宅であればアパート、３階建て以上の集合住宅だとマンションと呼んでいます。２階建て以下だと木造住宅、軽量鉄骨造が多く、３階建て以上だと鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造が多くなるので建築素材の違いだと思われている人も多いと思います。

そもそもマンションとは何でしょうか？マンションに似た言葉でアパートと言う言葉があります。また、マンション名やアパート名にコーポ、ハイツ、メゾン、レジデンスなどが付いている場合があります。それぞれどのような意味でしょうか？

アパート名に多いのが、

コーポ（cooperative house）・・・英語で「共同住宅」という意味のコーポラティブハウス(cooperative house)から作られた和製英語

メゾン（maison）・・・フランス語で「家・建物」という意味

ハイム（heim）・・・ドイツ語で「家」

ハイツ（heights）・・・英語で高台や丘を意味し、一般的にプレハブ軽量鉄骨造などの「共同住宅」

カーサ（casa）・・・イタリア語で「家」

ヴィラ(villa)・・・英語で”「郊外の住宅」

マンション名に多いのが、

レジデンス(residence)・・・英語で「住宅、特に大邸宅」

コート(court)・・・英語で「庭に囲まれた大邸宅」

パレス(palace)・・・英語で「宮殿」

シャトー(chateau)・・・フランス語で「郊外の大邸宅」

このように、少しずつ意味合いは違うものの主に家や邸宅を意味する言葉です。言葉の意味通りと言うよりは音の響きやイメージを優先することもあり、必ずしも言葉の意味にあった建物であるとは限りません。

ここまでは一般的な名称やイメージの話でした。

しかしながら明確な定義はありませんので、コーポ、ハイツ、メゾン、レジデンスなどの名称にかかわらず、階数や建築素材にかかわらずマンションと言うこともアパートと言うこともできます。

法令上の定義について

では、法律的にはどうでしょう。マンションとは？

マンションの管理の適正化の推進に関する法律において、『マンション』とは

イ　二以上の区分所有者（建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号。以下「区分所有法」という。）第2条第2項に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）が存する建物で人の居住の用に供する専有部分（区分所有法第2条第3項に規定する専有部分をいう。以下同じ。）のあるもの並びにその敷地及び附属施設
ロ　一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設

と定義されています。

イに関してはマンション、ロに関してはマンションを含む団地の話ですね。

少し簡単に書くと、２以上の区分所有者がいて、専有部分が居住の目的で使用されている部分があるものです。

例えば、１００室の部屋があっても所有者がひとりであればマンションにはならないし、所有者が２以上いたとしても居住目的ではなくすべて事務所であったりすればマンションにはならないということです。建物をひとりで所有して賃貸にしているとか、建物を店舗や事務所として居住目的以外で利用されているオフィスビルなどですね。

逆にメゾネットタイプのように２戸の居宅からできていても所有者が違えば法令上はマンションになると言うことです。

（参考例）

２階建て戸建て住宅で１階２階それぞれに玄関があり１階２階がそれぞれ専有部分を有する場合で考えてみましょう。

・戸建て住宅を親と子ども夫婦で共有として所有し、１階を親が２階を子ども夫婦で住んでいるとき←区分所有ではないのでマンションではない

・１階を親が所有し、２階を子ども夫婦が共有しているとき←区分所有で区分所有者が２以上なのでマンション

・ひとりで所有し１階２階を別々の家族に賃貸しているとき←区分所有ではないのでマンションではない

ということになります。

なぜ、このようななるのでしょうか？そこには共有と言うことが大切になってきます。

共有と言っても、一つの不動産を共有するという意味ではなく、マンションの専有部分（各部屋）はそれぞれの所有だとしていても、マンションの躯体部分（床や壁）や共用廊下や共用階段、マンションが建っている（所有権のある）土地は共有であると言うことです。

小規模マンションやアパートでも管理組合は必要か

これも先に結論を言うと、マンションの管理の適正化の推進に関する法律において『マンション』であれば管理組合は存在します。なので必要か否かではなく、マンションに該当したときに自然に存在するとおもってください。マンションであることが管理組合の設立要件（成立要件）です。また管理組合には入らないという選択はできません。共有である以上共有部分に関する決議に対する議決権があります。

区分所有建物は専有部分は個人のものでも建物自体は区分所有者全員の共有です。どこまでが個人の所有でどの部分が共有でしょうか？

共有部分は勝手に変更を加えることができません。このようにどの部分が共有であるとか、専有部分はどこまでであるとかを知っておかないとトラブルの原因になります。また、区分所有は建物を共有し壁を隔てて隣接するので戸建て住宅よりもルール作りが重要になってきます。大規模マンションでは管理組合が活動し規約と言うルール作りが行われていると思いますが、小規模のマンションやアパートでもルール作りは必要です。また、”私のマンションは管理組合がないんですよ”と思われる方もいるかもしれませんが、マンションは所有者が２以上になった段階で当然に管理組合が成立し、区分所有者は当然に管理組合の構成員になります。建物を共有するので当然に成立し、構成員になるのです。これでマンションとは何であるかが分かったと思います。

例えばマンションの区分所有者のひとりが窓枠を勝手に交換したとしましょう。マンションの他の部屋とひとつだけ全く違う窓枠を設置されると見た目バランスが悪くなってマンション資産価値が下がるかもしれません。なので勝手に交換することはできません。では誰に了解を取れば良いのでしょうか？

小規模マンションだからとか、アパートだから管理組合がいらないと言うことはなく存在しないこと自体あり得ません。ただ、管理組合が動かないや管理組合が運営できていないだけと言うことになります。

管理組合が活動していないとどうなるか？”修繕費の積み立てがない”、”建て替えたいけど建て替えれない”、”資産価値の減少”、”管理規約がないので隣室の人とのトラブルに対処できない”など不都合が生じます。今からでもできるところからでも管理組合として動き出すことをお勧めします。長い時間放置すると売却も建て替えもできずに取り壊しの話すらまとまらないなんてことにもなりかねません。

とは言え、小規模マンションやアパートだと管理委託費が高くなりがちです。

平成30年度マンション総合調査結果

全国平均１㎡あたり２１７円

戸数	２０戸以下	２１　～　３０	３１　～　５０	５１　～　７５	７６　～１００	１０１　～１５０	１５１　～２００	２０１　～３００	３０１　～５００	５００戸以上
１㎡あたり（円）	２５４	２４４	２１６	２０２	２２０	２０６	２１０	２１６	２０３	２１４
７０㎡換算（円）	17,780	17,080	15,120	14,140	15,400	14,420	14,700	15,120	14,210	14,980
８０㎡換算（円）	20,320	19,520	17,280	16,160	17,600	16,480	16,800	17,280	16,240	17,120
９０㎡換算（円）	22,860	21,960	19,440	18,180	19,800	18,540	18,900	19,440	18,270	19,260
１００㎡換算（円）	25,400	24,400	21,600	20,200	22,000	20,600	21,000	21,600	20,300	21,400