用語の説明
管理者（理事長）：
区分所有者全員を代表して管理を実施する者（マンション管理会社ではない）
一般に理事長が管理者であることが多いが、所有者以外の第３者でも良い。
監事：
理事会の業務・会計が適切に運営されているかを確認する役割。臨時総会を招集することができる。
理事会で意見を述べることは可能で、議案に関する議論には関わることができる。
監事は理事を兼任することができないため、決議に参加できない。監事は客観的に判断する立場にあるので理事会において賛成反対の投票権がない。
所有者：
賃貸人や居住者と言う意味ではなく所有者。賃貸の場合はオーナーのこと。
所有者の意思に関係なく所有者は管理組合員になる。総会の議決権を行使できる。
従来のマンション管理
管理方式の種類
Aー１ 管理組合の自主管理・自己管理（管理者が理事長）
Aー２ 管理組合の自主管理・自己管理（管理者が第３者）
Bー１ 管理会社に委託（管理者が理事長）
Bー２ 管理会社に委託（管理者が第３者）
従来の管理方式で起きている問題と環境の変化
・理事長の役割が大変すぎる
（小規模修繕・駐車場・保険・支払いの承認、月次（業務・会計）報告・年次（業務・会計）報告確認、次年度計画確認、理事会（準備・運営・議事録）確認、総会（準備・運営・議事録）確認、苦情受付、違反居住者対応、滞納者対応、自治会対応、トラブル対応、大規模修繕対応）
→ 大変なのでなり手がない。
→ 時間に余裕がある人でないとできないので特定の人から変わらず、その人の意見が通りがちになる
→ 確認が追いつかず、確認せずに承認したり管理会社の言うがままになってしまう
→ 理事長名で滞納の催促やトラブル対応するので心理的にストレスになる
・輪番制の理事会
（１期の任期は１～３年で２年任期が多い）
→ 理事が総入れ替えなので継続的な審議ができない
→ 任期の間は前年を踏襲するだけで、大きな変更には消極的になりがち
→ 分からないまま始まり、分かり始めたころに交代するので理解が深まらない
→ なり手がなく同じ人が継続しているので、特定の人の意見が通ってしまう
・管理会社との問題
→ 管理会社と理事長だけで物事が進んでいく
→ 総会や理事会の議事録がとられていない
→ 理事会の頻度が各月以下である
→ 分譲マンションで最初から管理会社が決まっていた。そこから変更していない
→ 分譲マンションの売り手側が決めた管理費のまま変更がない。または値上がりしている
→ 管理会社の説明が正しいかをチェックできる人が管理組合側にいない
→ 総会で収支決算・予算、賃借対照表、組合預金の残高証明を確認していない
→ 修繕計画の見直しを行ったことがない
→ 修繕の委託先がグループ会社のみで検討の余地がなく、工事費が妥当か分からない
・マンションの高齢化、居住者の高齢化
→ 修繕費が足りていない
→ 建て替え決議のハードルが高い
→ 柔軟な考えや対応が困難
・こうなったら危険信号
→ 当事者意識が持てず、お任せになってしまう
→ 総会の出席率が低い。委任状などの議決権が行使されていない
→ ３ヶ月以上の滞納者に対応していない。６ヶ月以上の滞納者がいる
→ 空き室率が高い。１年以上の空き室がある
→ 管理会社が撤退した
一番怖いのは資産価値が下がり、売りたくても売れないこと
マンションの問題解決、悩み相談はSGYライフ＆ホームへ
これからのマンション管理の在り方
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マンション管理士を利用するメリットと不安
メリット
理事会役員の時間的・精神的負担が軽減（特に理事長、監事）
→ 今まで理事での庶務から解放され自分の時間に。住民同士の仲介役もなくなりストレスも激減。
管理業務の品質向上
→ 資格所有者の専門性があるので気づかななかったところにも目が行き届く
管理費用の削減
→ 不要な業務を削減
マンション内のコミュニティ形成
→ 管理者中心の管理に変わり、時間と余裕を作ることでコミュニケーションのある運営になります
不安
費用が増加しないか？
→ マンション管理士に対する費用は掛かります。不要な委託業務の削減や業者の選定で全体的な管理費を下げます
不正はないか？
→ 自主管理、管理会社委託であったも、不正の監視は必要です。自分たちの資産なので監視する意識はなくせません。また、管理会社とマンション管理士が同会社やグループ企業では不正の監視にならないので絶対に避けましょう
管理会社から敬遠されないか？
→ 管理組合側の専門家としてマンション管理士が活動します。自主管理に近い形ができれば管理会社そのものが不要になります。その点、管理会社もしっかり働かざるを得なくなります
管理組合員の意識が希薄にならないか？
→ 理事会を継続することも、廃止することもできます。マンション管理士が分かりやすく現状や問題点、改善策を公報しますので、今まで以上に理解が深まります
管理方式の種類
C 自主管理・自己管理＋マンション管理士顧問型
自主管理・自己管理型の管理組合の顧問（アドバイザー）として、マンション管理士と契約する。
メリット：運営方法を変えない。専門家に入ってもらうことで、適切なアドバイスを得ることができる
デメリット：マンション管理士を雇う費用がかかる
総評：すでに自主管理がうまくいっている管理組合には不要ですが、自主管理で迷うことや知識に不安を覚えることがあるなら積極的に取り入れるのも良い。アドバイザー契約の費用は増えますが、修繕計画の見直しや、不要な業務を減らすことでトータル的な費用は変わらないかやや下がると思われます。
D 管理会社に委託＋マンション管理士顧問型
管理会社に委託している管理組合の顧問（アドバイザー）として、マンション管理士と契約する。
メリット：運営方法を変えない。所有者側の専門家として入ってもらうことで、適切なアドバイスを得ることができる
デメリット：管理会社とマンション管理士の費用で２重負担になる
総評：管理会社にお任せの管理組合の場合は、管理費用が高くなりがちです。気づかない間に不要な工事などを行っていることもあります。適切な管理になればトータル的な費用は変わらないかやや下がると思われます
E 管理会社に委託＋マンション管理士理事長型
マンション管理士を外部顧問ではなく、理事会の内部に入る形です。
※要注意※ マンション管理士と管理会者は同じ会社やグループ会社に委託してはいけない。監視できる関係にない場合はチェックが行われないため管理会社の思い通りになってしまう。できれば大企業同士も避けると良い。
メリット：理事長の労力（時間的負担や精神的負担）がなくなる。管理組合で滞納などの催促が行えるようになる。所有者の力関係ではなく、公平な視点で管理組合が運営できる。理事長以外にも監事やその他役員として理事会に入ることも可能
デメリット：費用負担がかかる。理事長の労力をマンション管理士は担うので、業務の改善や修繕系飼うの見直しをしてトータル的な費用は変わらないか、増加することも
総評：管理会社とのダブル費用は大きい。大規模マンションでは有効に活用できるが、中規模マンションや小規模マンションでは費用が負担に感じることも。ただし、理事会の運営や理事長の役割から解放される意義は大きい。また、特定の所有者の意見が通りがちな管理組合では外部の公平な視点が入るのでマンション管理が安定する。
F 自主管理・自己管理＋マンション管理士理事長型
マンション管理士を外部顧問ではなく、理事会の内部に入る形です。
メリット：理事長の労力（時間的負担や精神的負担）がなくなる。管理組合で滞納などの催促が行えるようになる。所有者の力関係ではなく、公平な視点で管理組合が運営できる。理事長以外にも監事やその他役員として理事会に入ることも可能
デメリット：費用負担がかかる。自主管理からの変更だとトータル的な費用は変わらないか、増加することも。
総評：現状が管理会社に委託している場合は変更すると管理費は下がることが多い。これからのマンション管理の在り方の標準になっていく傾向にある。
G 理事会解散＋マンション管理士型
理事会を解散し、マンション管理士に管理をすべて委託する。
メリット：マンションの所有者全員が理事会業務から解放される。専門家に任せることで安定した管理ができる。費用も抑えられる。審議事項は書面審議など全員が参加しやすい形で行われる。（年１回の総会は必ず開催する）
デメリット：チェック体制と管理費の保管の在り方には注意が必要
総評：費用も抑えられ専門家に任せることができる。マンション所有者各々が監事の立場になり不正がないように確認することが重要。マンション管理士に幅広い知識と信頼が必要。一部の所有者の意見が通りがちであったり、理事長だけでなく管理組合の理事の成り手がない場合や総会自体の出席者が少ない場合はこの形も有効。
マンション管理はSGYライフ＆ホームへ
これからのマンション管理は費用の軽減や理事会・総会運営の軽減、所有者に公平な運営などを含めマンション管理士に委託していくことが想定されます。
現状のマンション管理に不安がある、悩みがある管理組合の方やマンション所有者の方はSGYライフ＆ホームへご相談ください。
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