【必見】マンション所有者・管理組合の方へ　割高修繕費に国が指針

あなたのマンションはどのタイプ
国が対策指針　マンション管理は誰が行う？
国の対策指針と注意点
マンション管理をお悩みの方へ

あなたのマンションはどのタイプ

A　自己管理（管理会社に委託せずマンション所有者で運営）

B　管理会社委託（一般的な管理委託形式）

C　第三者管理方式その１（管理会社委託は継続）

D　第三者管理方式その２（自己管理型）

E　第三者管理方式その３（管理組合解散型）

補足説明

一般的な分譲マンションでは B 管理会社委託の形式が取られている。しかし、管理組合の活動が煩わしく感じたり、高齢化や成り手不足などから「第三者管理方式」が増えている。

B（またはA）　→　C , D , E

国が対策指針　マンション管理は誰が行う？

マンションの管理者とは？

まず、「マンションの管理者は誰ですか？」と聞かれたらあなたは誰と答えますか？

マンション管理を行っているのはマンション所有者（＝管理組合）であり、管理者はそのトップである理事長です。

マンションの管理者を管理会社だと思っている人は大きな誤解をしています。管理会社はマンション所有者（＝管理組合）が業務委託をしているに過ぎず、頼まれて行っているだけで管理者は理事長であり、管理をしているのはマンション所有者（＝管理組合）です。

管理会社（委託されて管理する）←マンション所有者＝管理組合（管理会社の業務をチェックする）

今起きている問題

一般的にＢの管理会社委託の形式で管理が行われていますが、国が対策指針を出すほどの問題とは何か？

「管理組合の運営を管理会社に委託している分譲マンションについて、管理会社が修繕工事を同じグループの会社に割高な金額で発注する例もあり、外部の目を入れてトラブルを防ぐ。」

この問題に対して、国交省がマンションの「外部専門家の活用ガイドライン」の改訂案を26日の有識者会議で示し、来春にも運用を始め、管理組合などに管理規約の修正を促します。

つまり委託している管理会社が自己のグループ会社や提携先に高額で工事を発注しているがマンション所有者が見抜けていないと言うことです。

管理組合の理事会が輪番制で総入れ替えであったり、専門の知識がないまま管理会社に委託していたり、高齢化や成り手不足で理事会や管理組合が機能していないと業者の思うままの金額で発注されていますよと言うことです。

なぜ、国が対策指針を出すほどの問題なのか？

答えは簡単です。割高で修繕工事を発注するとマンション所有者の経済力が持たず、最後は廃墟になるからです。マンション所有者の経済力は無限ではありません。修繕工事や建て替えを視野に入れて修繕費を貯めていても、それ以上の負担を強いられていては、いつか予算オーバーで”修繕できない”や”建て替えができない”状態になり最後は廃墟化してしまいます。

国の対策指針と注意点

国の指針

「管理組合の運営を管理業者に委託している分譲マンションについて、国土交通省は、業者の運営状況をチェックする「監事」を設けるよう管理指針を見直す」と言うことです。

現行、Ｂの管理会社委託の形式で管理が行われている管理組合はマンション管理士等の専門家を監事に据えて管理会社の状況をチェックする状態を作りましょうと言うことです。

※　監事：理事会の監事と同一の役割なのか、単にチェックすると言う意味で監事と表現されているのかは管理指針による

注意点

Ｂの管理会社委託の形式から第三者管理方式に移行していくことは重要ですが、やってはいけないことがあります。

・委託している管理会社に第三者管理方式を依頼する

→　管理会社をチェックするのが管理者の役割、その管理者を管理会社に任せてはいけない

・グループ会社など委託企業が決まっている管理会社に依頼する

→　今回の目的がグループ会社への割増工事を是正したいので、これをすると本末転倒

→　グループ会社の中で管理業務を行っているのではなく管理のみを専門に行っている業者に依頼する

マンション所有者（＝管理組合）はどうすれば良いか？

まず国の指針として専門家を監事に据える方向で動いている以上、マンション管理士等の活用は考えざるを得ないです。

そして、どこまで一気に進めていくかの判断になります。

１　現状を変えずに監事を依頼

管理会社に委託した状態を維持して、監事をマンション管理士等に依頼する。

信頼関係ができたら理事長を依頼し、管理を任せ管理会社との契約を、見直す。

２　現状を変えずに理事長を依頼

管理会社に委託した状態を維持して、理事長をマンション管理士等に依頼する。

理事長が一番負担が大きく専門的な判断が必要なので、理事長をマンション管理士等に任せ、状況を見て管理会社との契約を見直す。

３　理事会を解散しマンション管理士等に管理を依頼する

理事会の業務の煩雑さや時間と労力の負担から解放されます。

信頼できるマンション管理士等に任せる必要がありチェック体制をマンション所有者で行うかを判断する。

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