マンション管理士とは
マンション管理士とは「専門知識をもって、管理組合の運営、建物構造上の技術的問題等マンションの管理に関して、管理組合の管理者またはマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うこと」を業務としている人を指して言います。
国家資格であるマンション管理士試験に合格し登録をすることによってマンション管理士として業務を行います。
（マンション管理士の試験内容はマンションの管理に関する法令と実務、管理組合の運営の円滑化、マンションの建物および附属施設の構造と設備、マンション管理適正化法です）
マンション管理士の業務は
１ マンション管理規約の作成・更新業務サポート
２ マンション管理組合の運営サポート、会計管理サポート
３ 大規模修繕積立金の取り扱い、大規模修繕工事の依頼手続きのサポート
４ 住民トラブルの解決
５ マンション管理会社の監督
などです。
第三者管理方式（マンション管理士管理者方式）
第三者管理方式とは
第三者管理方式とは第三者である外部の専門家（マンション管理士等）が理事長（役員または監事）として就任し、管理組合運営を外部専門家に任せる方法です。一般的にマンションの管理は区分所有者による理事会で運営され、区分所有者（分譲マンションなどにおいて専有部分を所有している者）が管理組合を組織し、実務を管理会社に委託する形式が取られます。
第三者管理方式では、組合員である区分所有者が担っていたマンション管理業者の監督や理事会（理事長・役員・監事）業務を外部専門家が運営にあたることで、修繕積立金の管理や総会の開催、修繕計画の策定、住人への報告といった理事会の業務を、役員の補填や専門的な知見による管理組合運営を行うことができます。
第三者管理方式に向いているマンション管理組合
・理事が輪番制で役員が変わるので、一貫した運営ができずに方針が役員ごとに変わってします。
・マンションの老朽化や所有者の高齢化が進み管理に対する関心が薄い。
・共働き家庭や子育て家庭が多く、マンション管理にまで手が回らない。
・役員（理事長、理事、監事）のなりて不足があり、外部に委託してしまいたい。
・理事会の役員が固定され全体の意見が反映されず個人の意見が通りやすくなっている。
・規約違反などがあっても、同じマンションに住んでいるので注意しずらい。ダメことをダメと言いづらくなっている。または規約違反を放置してしまっている。（長期間放置するとモンスター化しやすくなります）
・総会の出席数が半数未満で委任状のみで決議されている。
・そもそも理事会も総会も開催されていない。
以上のようなことがあれば第三者管理方式を採用し、専門家に理事会の運営を任せることで解決に向かいます。
第三者管理方式が広まった理由
・マンション標準管理規約が改正された
2016年に”マンション標準管理規約”が改正されたことが大きな影響を及ぼしています。
2011年の改正にて理事の要件である”居住している区分所有者に限定”が撤廃され、これにより区分所有者以外の者が理事になることができました。さらに2016年の改正で、外部の専門家に管理組合の運営を委託する「第三者管理方式」に関する条文が追加されました。
（引用）
標準管理規約
（役員）
第35条 管理組合に次の役員を置く。
【外部専門家を役員として選任できることとする場合】
2 理事及び監事は、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。
参照：マンション標準管理規約
・役員のなり手不足
組合員である区分所有者も普段は仕事をしています。正直、管理組合の輪番制の理事・役員をめんどくさいと感じている人はたくさんいらっしゃいます。理事はボランティア的な性質があり、夜間や休日の時間を割いて理事会の活動にあてることと比較すると費用を払ってでも専門家に任せることが選択されるようになりました。また、管理業者のチェック機能を果たすにはある程度の知識が必要となり、専門家が管理業者を監督することでマンション管理が管理業者主体になるのを避けることができます。
第三者管理方式の種類
１ 理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
一般的な区分所有者が理事会を運営する役割の１つ（理事長、理事、監事）にマンション管理士等の外部専門家が管理組合の一員となり他の役員とともに運営を行う方式です。理事会では、管理業者の選定や大規模修繕工事、設備工事といった比較的大きな工事の検討を行い、総会の議決で最終決定されます。客観的な視点を持つ外部専門家に選定プロセスを委託できるため、組合員から選出された理事の負担を軽減でき、輪番制で役員が変わっても一貫した運営ができます。
２ 外部管理者理事会監督型
マンション管理士等の専門家が管理者（理事長）になり、理事会が監事的立場となって外部管理者を監視する方式です。外部の専門家を理事会が監視する、または外部専門家と理事会とは別の管理者としてのポジションになります。
３ 外部管理者総会監督型
理事会を廃止して、マンション管理士等の専門家が管理者として就任する方式です。区分所有者からは監事を選任して監視、もしくは監査法人等の外部監査を義務づけます。外部管理者総会監督型では、理事会そのものがなくなりますので、区分所有者が理事となる必要はなくなります。そのため区分所有者から選任された監事や総会でのチェックが重要になります。
※補足
一般的な管理組合では「理事長＝管理者」のイメージが強いですが、区分所有法での”管理者”とマンション標準管理規約での”理事長”の役割が若干異なりますので、説明のため管理者と理事長の２つの言葉が出てきます。
※ 注意事項
マンション管理会社が当該マンションの第三者管理者になる場合は注意が必要です！
・理事会や総会はマンション管理会社を監視する機能があります。第三者管理者にマンション管理会社がなってしまうと監視機能が機能不全に陥ります。
・利益相反行為には細心の注意をしてください。区分所有者の利益とマンション管理会社の利益は、立場や目的が違いますので利益相反行為には注意が必要です。利益のため不必要な工事や費用が適正であるかなどチェック体制が整っていることが前提です。
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